腾讯网首页·手机腾讯网·加入收藏·设为首页·导航
don't delete

您所在的位置： 腾讯首页 > 腾讯证券 > 滚动新闻 > 正文

 

房地产价格正在趋向供求均衡点
http://stock.QQ.com　 2008年05月17日04:17 　 上海证券报　⊙中央财经大学中国企业研究中心 　

　　

房地产价格正在趋向供求均衡点

1998年我国银行业开始首次发放个人住房按揭贷款，由此拉开我国房地产业持续十年之久蓬勃发展的序幕。自1998年起至今，十年间，我国城市人均住宅建筑面积从1998年的18.66平方米增长到2007年末的28平方米，增长了50%。但是，随着我国城镇居民居住条件日益改善，我国商品房价格节节攀高，甚至达到大多数普通城镇居民无法承受的程度。

　　我国房地产业未来几年的发展趋势已经成为社会各界关注的热点。为了比较合理地预测我国房地产业未来几年的发展趋势，我们选择北京点击查看北京及更多城市天气预报市建设委员会主办的“北京市房地产交易管理网”公布的北京市普通住宅的供销数据作为分析样本。根据国家统计局的统计数据，2007年前三季度，北京市人均可支配收入达到16553元，仅低于上海点击查看上海及更多城市天气预报市，位于全国第二位。根据国家统计局公布的2008年1至2月各地区商品住宅销售面积和销售额计算，2008年1至2月北京市商品住宅平均销售价格为12162元，成为全国商品住宅销售价格最高的地区，比紧随其后的上海市商品住宅平均销售价格8309元高出46%，比全国商品住宅平均销售价格3938元高2倍。普通住宅的价格和销售额与大多数普通城镇居民的支付能力高度相关。所以，以北京市普通住宅商品房为分析样本，力争以详尽的分析结果，预测我国房地产业未来几年的发展趋势。

　　北京市普通住宅供销状况

　　我国城市可支配收入、人均住宅建筑面积和住宅销售价格

　　年份城镇居民家庭 城市人均住宅建筑面积 住宅销售价格

　　人均可支配收入(元） (平方米) （元/平方米）

　　19975160 17.78 1790

　　19985425 18.66 1854

　　19995854 19.42 1857

　　20006280 20.25 1948

　　20016860 20.80 2017

　　20027703 22.79 2092

　　20038472 23.70 2197

　　20049422 25.00 2608

　　200510493 26.10 2937

　　200611760 27.00 3119

　　200713786 28.00

　　数据来源：根据国家统计局公布的统计数据整理计算

　　根据北京市房地产交易管理网公布的数据，截至2008年5月1日，北京市可售住宅期房面积11,120,794平方米，可售住宅期房83,743套；未签约住宅现房面积4,002,612平方米，未签约住宅现房26,452套；朝阳区的可售住宅期房和未签约住宅现房的面积均位于北京市18个区县的首位；朝阳区和昌平区的可售住宅期房面积合计占全市总数的50%，未签约住宅现房面积合计占全市总数的38%。

　　根据北京市统计局公布的统计数据，2008年1至3月，北京市普通住宅的现房销售面积13.3万平方米，仅为上年同期的32%；期房销售面积47.9万平方米，仅为上年同期的36.3%；普通住房房地产开发投资76.4亿元，为上年同期的88.3%。

　　根据北京市房地产交易管理网公布的统计数据，截至2008年4月15日，北京市2007年准许销售的普通住宅未签现房的准许销售套数总计19,369套，准许销售面积2,379,355平方米，其中，已签约面积845,326平方米，已签约套数6710套，销售率为38%，成交均价9916元/平方米。销售率超过90%的普通住宅项目仅占北京市2007年准许销售的普通住宅未签现房准许销售面积的9%，这部分普通住宅的成交均价为8562元/平方米，其中，50%的已销售面积的销售均价为6000元/平方米，50%的销售额来自北京市五环路以内的小套型，例如，销售率达到98%的北苑家园望春园的普通住宅未签现房，已签约面积22067平方米，已签约套数213套，平均每套面积103平方米，其中有套内面积60平方米和76平方米的套型。截至2008年4月15日，销售率低于30%的普通住宅项目占北京市2007年准许销售的普通住宅未签现房准许销售面积的50%，这部分普通住宅的成交均价为9969元/平方米。

　　根据北京市房地产交易管理网公布的统计数据，截至2008年4月15日，北京市2007年准许销售的普通住宅可售期房的准许销售套数总计78,123套，准许销售面积9,382,678平方米，其中，已签约面积5,685,799平方米，已签约套数51,027套，销售率为60%，成交均价11750元/平方米。销售率超过90%的普通住宅项目占北京市2007年准许销售的普通住宅可售期房准许销售面积的23%，这部分普通住宅的成交均价为10915元/平方米，其中，27%的已签约面积的成交均价低于7000元/平方米，例如，北街家园的销售率约100%，成交均价为6899元，平均每套住宅面积101平方米。截至2008年4月15日，销售率低于30%的普通住宅项目占北京市2007年准许销售的普通住宅可售期房准许销售面积的22%，这部分普通住宅的成交均价为18207元/平方米。

　　根据北京市房地产交易管理网公布的统计数据，截至2008年4月15日，北京市2008年准许销售的普通住宅未签现房的准许销售套数总计3,438套，准许销售面积398,895平方米，其中，已签约面积56,341平方米，已签约套数405套，销售率为14%，成交均价10,338元/平方米。截至2008年4月15日，销售率为0的普通住宅项目占北京市2008年准许销售的普通住宅未签现房准许销售面积的51%，占这部分普通住宅未签现房准许销售面积73%的项目为2008年2月29日之前获准销售。

　　根据北京市房地产交易管理网公布的统计数据，截至2008年4月15日，北京市2008年准许销售的普通住宅可售期房的准许销售套数总计17,520套，准许销售面积1,849,957平方米，其中，已签约面积422,531平方米，已签约套数4,526套，销售率为23%，成交均价11,346元/平方米。截至2008年4月15日，销售率低于30%的普通住宅项目占北京市2008年准许销售的普通住宅可售期房准许销售面积的68%，这部分普通住宅的成交均价为10,453元/平方米。

　　截至2008年4月15日，北京市2008年准许销售的普通住宅可售期房有两个项目的销售率超过90%，这两个项目是于2008年1月获准销售的金地银河嘉园和世嘉博苑，这两个项目的共同特点是位于北京市五环路以内的小套型，平均套内面积分别为81平方米和76平方米，平均每套住宅总价分别为200万元和70万元。

　　截至2008年4月15日

　　北京市2007年准许销售的普通住宅未签现房统计数据

　　准许销售面积 准许销售套数已签约面积（平方米）已签约套数成交均价(￥/M2)销售额 面积销售率套数销售率

　　（平方米） （元）

　　总计 2,379,354 19,369 845,325 6,7109,916 8,381,833,96435.53%34.64%

　　销售率90%以上项目222,535 1,897 212,408 1,8128,562 1,818,731,00595.45%95.52%

　　销售率30%以下项目1,196,545 9,792 82,050 580 9,969 817,991,9456.86%5.92%

　　数据来源：根据北京市房地产交易管理网公布地统计数据整理计算

　　截至2008年4月15日

　　北京市2007年准许销售的普通住宅可售期房统计数据

　　准许销售面积 准许销售套数已签约面积 已签约套数成交均价(￥/M2)销售额 面积销售率套数销售率

　　（平方米） （平方米） （元）

　　总计 9,382,678 78,123 5,685,799 51,02711,750 66,805,724,35060.60%65.32%

　　销售率90%以上项目2,116,629 19,289 2,031,128 18,34910,915 22,170,433,15795.96%95.13%

　　销售率30%以下项目2,056,883 15,166 323,739 2,49818,207 5,894,303,51415.74%16.47%

　　数据来源：根据北京市房地产交易管理网公布地统计数据整理计算

　　截至2008年4月15日北京市2008年准许销售的普通住宅未签现房统计数据

　　准许销售面积 准许销售套数已签约面积 已签约套数成交均价 销售额 面积销售率套数销售率

　　（平方米） （平方米） (￥/M2) （元）

　　总计 398,895 3,438 56,341 405 10,338 582,443,06114.12%11.78%

　　销售率0%项目205,161 1,883

　　销售率0%项目占比51.43% 54.77% 0.00% 0.00%0.00% 0.00%

　　数据来源：根据北京市房地产交易管理网公布地统计数据整理计算

　　截至2008年4月15日北京市金地银河嘉园和世嘉博苑可售期房统计数据

　　项目名称发证时间楼层准许销售面积 准许 已签约面积 已签约套数成交均价 销售额 面积 套数 平均套内面积

　　（平方米） 销售套数 （平方米） (￥/M2) （元） 销售率 销售率 （平方米）

　　金地银河嘉园2008年1月25日99,432 117 8,807 109 25,036 220,500,31393.38% 93.16% 81

　　世嘉博苑2008年1月13日1515,278 204 14,429 190 9,223 133,080,23494.44% 93.14% 76

　　数据来源：根据北京市房地产交易管理网公布地统计数据整理计算

　　截至2008年4月15日北京市2008年准许销售的普通住宅可售期房统计数据

　　准许销售面积 准许销售套数已签约面积 已签约套数成交均价 销售额 面积销售率套数销售率

　　（平方米） （平方米） (￥/M2) （元）

　　总计 1,849,957 17,520 422,531 4,52611,346 4,793,884,79822.84%25.83%

　　销售率90%以上项目24,711 321 23,237 299 15,217 353,580,54994.03%93.15%

　　销售率30%以下项目1,256,667 11,459 114,797 1,18710,453 1,199,958,1879.14%10.36%

　　数据来源：根据北京市房地产交易管理网公布地统计数据整理计算

　　五家房地产业上市公司存货对现金流量的影响分析

　　货币单位：人民币元

　　股票代码股票名称货币资金 经营活动现金流量净额 存货

　　2007年2006年2007年2006年2007年2006年

　　000002万科17,046,504,584.3110,743,695,198.09-10,437,715,815.80-3,024,121,481.8766,472,876,871.4034,167,114,653.21

　　600048保利地产4,625,992,464.50920,469,923.72-9,375,802,034.91-4,021,864,411.2628,084,365,256.0511,264,792,237.36

　　000006深振业597,206,434.46323,189,891.17-804,871,334.73-489,168,972.613,548,558,255.111,993,487,920.93

　　600246万通地产2,087,997,288.00564,660,637.89810,929,623.03-337,259,957.084,825,467,072.823,625,700,714.47

　　000667名流置业57,529,460.08363,879,491.70192,721,959.35-171,046,385.041,724,498,023.41851,576,176.75

　　数据来源：上市公司2007年度报告

　　住宅销售

　　应适合人均收入水平

　　普通住宅商品房的购买者主要是本地常住居民。城镇居民人均可支配收入对普通住宅商品房的销售额有决定性的影响。

　　根据北京市统计局公布的统计数据，2007年北京市全年城镇居民人均可支配收入达到21989元，比上年增长13.9%；年末城镇居民人均住房使用面积20.3平方米，比上年末增加0.3平方米。按照平均每户人口3人计算，平均全年每户可支配收入65,967元，平均每户住房使用面积61平方米；按照2008年1至2月北京市商品住宅平均销售价格12162元计算，平均每户住房使用面积总价约74万元，房价与年家庭收入之比约为11倍。如果按照房价与年家庭收入之比约6倍和平均每户住房使用面积61平方米计算，平均每户住房使用面积总价应该约40万元，约6500元/平方米。

　　根据北京市房地产交易管理网公布的统计数据分析，不论是现房还是期房，70平方米以下套型和房价7000元/平方米以下的普通住宅项目比较畅销。因为这类普通住宅项目比较适合北京市城镇居民人均可支配收入水平。

　　如果按照北京市城镇居民人均可支配收入年增长率10%、城镇居民人均住房使用面积年增长率2%、平均每户人口3人和房价收入比为6计算，到2013年，北京市普通住宅商品房的合理价格可以位于约1万元/平方米。

　　根据北京市统计局公布的统计数据，2008年一季度普通住宅空置面积约164万平方米，按照北京市2008年准许销售的普通住宅未签现房成交均价10,338元/平方米计算，普通住宅空置面积占用资金约170亿元。

　　根据国家统计局公布的统计数据，自1997年以来，我国房地产开发企业的资产负债率均在75%左右。由于资产负债率较高，商品房的销售状况对房地产商的生存有致命的影响。

　　普通住宅的价格和套型应该随着本地城镇居民人均可支配收入的变动而变动，否则，普通住宅商品房的销售将受到严重影响，进而将影响房地产商的流动性，甚至造成房地产商的资金链断裂。

　　北京市普通住宅商品房的合理价格预测

　　年份城镇居民 城镇居民人均 城镇居民平均家庭可支配收入（元）城镇居民平均家庭 平均家庭住房使用面积合理总价（元）普通住

腾讯声明：频道所载文章、数据等内容纯属作者个人观点，仅供投资者参考，并不构成投资建议。
投资者据此操作，风险自担。
【QQ股市行情定制】【QQ股票工具条】【产经论坛】【手机看新闻】 【大 中 小】
腾讯博客　　娱乐 体育 时尚 文化 思想 财经 动漫

李小璐为他倾心
李小璐为他倾心
范冰冰当妈妈了
范冰冰当妈妈了

独家:王皓澄清"醉酒打人"事件真相
张惠妹堕落到跳钢管舞 高圆圆私照
郭晶晶PK张柏芝 郭羡妮拜神求姻缘
余秋雨:我把月收入的一半用来买书
章子怡要拍中国版《艺伎回忆录》?
他在法拉利车里抚摸我 刘亦菲艳照
皇帝的水中情色游戏 酒吧销魂场面

股票行情

上 证

深 成

中小板

股票查询


报价

沪A 沪B 沪基金
深A 深B 深基金

排行

新闻排行

股票

基金

个股

财经

网友意见留言板
关于腾讯 | About Tencent | 服务条款 | 广告服务 | 腾讯招聘 | 腾讯公益 | 客服中心 | 网站导航
Copyright © 1998 - 2008 Tencent Inc. All Rights Reserved
腾讯公司 版权所有